Update zur GwGMeldV-Immobilien: Strengere Meldepflichten ab 2025

Bereits 2020 wurde die Verordnung eingeführt, um klare Meldekriterien für bestimmte Berufsgruppen festzulegen. Die ursprüngliche Regelung sollte die Unsicherheit zwischen Meldepflicht und berufsrechtlicher Verschwiegenheitspflicht beseitigen.

Das führte zu einem sprunghaften Anstieg der Verdachtsmeldungen – von einer zweistelligen Zahl im Jahr 2019 auf etwa 7.500 Meldungen im Jahr 2023. Trotzdem zeigte eine Evaluierung, dass zahlreiche nicht werthaltige Meldungen abgegeben wurden, während kritische Fälle unerkannt blieben.

Mit der aktuellen Änderungsverordnung soll die Qualität der Verdachtsmeldungen erhöht werden. Besonders im Fokus stehen:

• Missbrauch des Barzahlungsverbots
• Auffällige Transaktionsmuster bei Immobilienkäufen und -verkäufen
• Vermeidung von „Umgehungsgeschäften“ zur Verschleierung wirtschaftlich Berechtigter

Wichtige Änderungen in der GwGMeldV-Immobilien 2025

1️⃣ Schärfere Definition von meldepflichtigen Vortaten (§ 4 Abs. 4 Nr. 2)

Bisher galt die Meldepflicht für Transaktionen, die mit einer möglichen Geldwäsche-Vortat im Sinne von § 261 StGB zusammenhängen. Die neue Formulierung präzisiert diesen Punkt:
👉 Nun müssen Transaktionen gemeldet werden, bei denen es sich um eine Vortat einer Geldwäschestraftat handeln könnte.

💡 Praxistipp: Verpflichtete müssen ihre Risikobewertung von Immobiliengeschäften anpassen, um verdächtige Fälle frühzeitig zu identifizieren.

2️⃣ Erweiterte Meldepflichten für Transaktionen über 10.000 Euro (§ 6 Abs. 1)

Bisher waren Bargeldgeschäfte im Immobilienbereich erlaubt – das ändert sich jetzt!

❌ Verboten sind ab 2025 Immobilienkäufe mit folgenden Zahlungsmitteln über 10.000 Euro:
✔️ Bargeld
✔️ Gold
✔️ Platin
✔️ Edelsteine
✔️ Kryptowährungen

Falls dennoch versucht wird, eine Immobilientransaktion unter Umgehung von § 16a GwG mit Bargeld oder anderen Wertspeichern abzuwickeln, besteht sofortige Meldepflicht an die FIU.

💡 Praxistipp: Notare sollten besonders darauf achten, wenn Käufer mit Bargeld oder Kryptowerten zahlen wollen – selbst wenn die Summe auf mehrere Einzelbeträge gesplittet wird.

3️⃣ Verdachtsmeldungen bei auffälligen Preisabweichungen (§ 6 Abs. 2)

Ein besonders kritischer Punkt ist die Meldepflicht bei erheblichen Preisabweichungen.

📌 Neue Meldepflichten im Überblick:
✔️ Abweichung des Kaufpreises um mehr als 25% vom Verkehrswert – wenn kein nachvollziehbarer Grund (z. B. Schenkung) vorliegt.
✔️ Rückveräußerung innerhalb von zwei Jahren mit erheblichem Preisunterschied ohne nachvollziehbaren Grund.
✔️ Verkauf innerhalb von drei Jahren an den vorherigen Eigentümer zurück – wenn der wirtschaftliche Hintergrund nicht plausibel ist.

Diese Vorschrift zielt darauf ab, Geldwäsche durch überhöhte oder stark reduzierte Kaufpreise frühzeitig zu erkennen.

💡 Praxistipp: Steuerberater und Wirtschaftsprüfer sollten bei Bewertungsdifferenzen besonders wachsam sein – dies könnte ein Indiz für Geldwäsche sein!

4️⃣ Meldepflichten für Drittzahlungen oder verzögerte Transaktionen (§ 6 Abs. 4)

Neu hinzugekommen ist die Meldepflicht für ungewöhnliche Zahlungsstrukturen:

✔️ Zahlungen von oder an Dritte über 20.000 Euro, die nicht direkt am Immobilienerwerb beteiligt sind.
✔️ Transaktionen, die später als ein Jahr nach Antragstellung beim Grundbuchamt erfolgen, ohne nachvollziehbaren Grund.

Diese Regelung zielt darauf ab, Treuhandstrukturen oder fingierte Darlehen zur Geldwäsche aufzudecken.

💡 Praxistipp: Notare sollten darauf achten, wenn Kaufpreise plötzlich von fremden Personen oder Unternehmen gezahlt werden!

Was bedeutet das für Verpflichtete?

Die Änderungen bringen wesentlich höhere Anforderungen an die Sorgfaltspflichten mit sich. Besonders betroffen sind:

✔️ Notare und Rechtsanwälte – bei Kaufverträgen und Beurkundungen.
✔️ Steuerberater und Wirtschaftsprüfer – bei Transaktionen mit hohen Preisabweichungen.
✔️ Immobilienmakler – bei auffälligen Kaufpreisgestaltungen.

💡 Empfohlen wird eine Überarbeitung der internen Meldeprozesse, um Verzögerungen oder Bußgelder zu vermeiden!

Fazit: Striktere Regeln für Immobilien-Transaktionen

Die Änderungen der GwGMeldV-Immobilien stellen einen weiteren Schritt zur Bekämpfung von Geldwäsche in Deutschland dar. Besonders das Verbot von Barzahlungen und verschärfte Meldepflichten bei Preisabweichungen sollen die Transparenz im Immobiliensektor erhöhen.

🚨 Jetzt handeln: Verpflichtete müssen ihre internen Prozesse bis spätestens 17. Februar 2025 anpassen!

📢 🔗 Weitere Informationen gibt es hier: Update für Geldwäschebeauftragte